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Pneus podem ser base de muros de contenção em encostas no país

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Fachadas Ativas: viabilidade x obrigatoriedade

O Plano Diretor Estratégico (PDE) do Município de São Paulo, promulgado em 2014, incorporou diversas inovações urbanísticas para orientar a produção imobiliária. Dentre elas, novos empreendimentos passam a ser incentivados, ou obrigados, a ocupar a extensão horizontal, ao nível da rua, com fachadas ativas, as quais possuem acesso direto para as calçadas e são destinadas a comércio e serviços locais.
O motivo declarado no PDE é evitar a formação de planos fechados na interface entre os imóveis e os logradouros, promovendo a dinamização dos passeios públicos.



Vale lembrar que os planos fechados surgiram para enfrentar o aumento da violência em meados da década de setenta. Num período de apenas nove anos, a partir de 1975, a quantidade de crimes contra o patrimônio triplicou na Capital: de cerca de 700 casos, por cem mil habitantes, para 2.100.
Assim, os moradores passaram a demandar imóveis mais protegidos. Seja por meio da autoconstrução ou da produção da indústria imobiliária, os imóveis agregaram medidas de segurança, como muros, grades e controle de acesso.
De fato, esse modelo desfavorece o convívio entre indivíduos de classes sociais diferentes e o bem-estar do pedestre, que caminha por calçadas ladeadas por muros altos, frequentemente escuras e despovoadas, onde a sensação de insegurança é ampliada.
A antropóloga Teresa Caldeira argumenta que esses "enclaves fortificados" caracterizam um terceiro padrão de segregação socioespacial na cidade. O primeiro ocorreu entre a zona rural e a urbana, até a década de 1940; o segundo, entre a região central e a periferia, até os anos 80. Hoje, diz ela, os empreendimentos são voltados para seu próprio interior; são autônomos, independentes do seu entorno e socialmente hegemônicos.
Na Convenção Secovi de 2013, o diretor de desenho urbano de Nova York, Alexandros Washburn, apresentou os benefícios decorrentes de melhorias na qualidade do ambiente construído: aumento da atividade física da população entre 35% e 161%, com consequente redução de problemas de saúde; maior senso de comunidade/interação social; declínio da sensação de isolamento e de insegurança, do crime e do estresse; melhoria da estética do ambiente físico; fomento da economia local; valorização dos imóveis e geração de empregos.



Porém, será que há demanda por comércio ou serviços locais em TODAS as quadras de São Paulo onde sua implantação será obrigatória?
De acordo com o projeto da nova Lei de Zoneamento, em tramitação na Câmara Municipal, fachadas ativas serão obrigatórias em 25% das testadas de TODOS os terrenos acima de dez mil metros quadrados, localizados em grande parte na área urbana do município.
Se não houver viabilidade econômica para a operação dos negócios existentes, que serão acrescidos pela oferta futura de áreas locáveis, poderemos ter imóveis ociosos e regiões degradadas. Um efeito contrário ao desejado.
Em Manhattan, altíssima densidade populacional, sensação de segurança, estética do ambiente construído e ampla rede de transporte público geram um grande volume de transeuntes - potenciais consumidores - circulando pelas calçadas. Porém, mesmo lá, existem quadras sem aptidão para o comércio de rua, seja pela baixa densidade da região, seja pela tipologia de uso ou pelo menor nível de renda. Nesses locais, as lojas não existem ou estão subutilizadas.
Preocupados com essa questão, o Secovi-SP e a Associação Comercial de São Paulo contrataram inédito estudo, a ser divulgado dia 31 de agosto, na Convenção Secovi 2015. O trabalho analisou a demanda atual e futura por comércio e serviços em alguns Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, onde é permitido maior coeficiente de aproveitamento na cidade (4x), cruzando esses dados com a área de lojas existente nesses eixos e a nova oferta estimada a ser construída nos próximos anos.
Alternativas urbanísticas não devem ser impositivas, mas oferecidas como incentivo. É o empreendedor imobiliário, em parceria com o arquiteto, que tem conhecimento para avaliar corretamente onde é adequado implantar fachadas ativas ou outros elementos arquitetônicos para que eles se tornem bons atributos urbanos (fruição pública, permeabilidade visual do térreo, jardins etc.). A obrigatoriedade pura e simples poderá trazer mais prejuízos que benefícios para a cidade e seus habitantes.
 

 * Hamilton de França Leite Junior é Coordenador de Programas de Sustentabilidade e Eventos Culturais do Secovi-SP, diretor da Casoi Desenvolvimento Imobiliário Ltda.
 

Artigo escrito por Hamilton de França Leite Junior

Fonte: Obra24horas

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